人才去留將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣變局？
發(fā)布時(shí)間：2019-05-30
一個(gè)城市的發(fā)展史多方面因素主導(dǎo)的，但是主要的因素?zé)o非就是資金、政策、資源、市場(chǎng)和人才等，這些因素中，人才又是最重要的。相當(dāng)數(shù)量的高素質(zhì)人才是一個(gè)城市發(fā)展的必要因素�？梢哉f(shuō)各大城市間的競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。因此，城市吸引人才的能力就是其未來(lái)發(fā)展?jié)摿�。人才是�?chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的第一資源，是科技創(chuàng)新的關(guān)鍵要素。近幾年，各地紛紛加入人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，送錢(qián)、送戶(hù)口，部分城市人才購(gòu)房還打折。進(jìn)入2019年后，僅4月而言，就有杭州、寧波、蘇州、呼和浩特等地推出人才新政，且多在落戶(hù)及住房補(bǔ)貼等方面給予優(yōu)待。
尚賢達(dá)獵頭公司房地產(chǎn)行業(yè)顧問(wèn)注意到，5月25日，深圳市副市長(zhǎng)王立新在會(huì)上表示，在境外人才引進(jìn)政策方面，來(lái)粵港澳大灣區(qū)工作的短缺人才也將享受15%的個(gè)人所得稅減免優(yōu)惠。例如，100萬(wàn)元年薪，本來(lái)要繳45萬(wàn)元的稅，現(xiàn)在只要繳15萬(wàn)的稅。根據(jù)《粵港澳大灣區(qū)個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，廣東省、深圳市按內(nèi)地與香港個(gè)人所得稅稅負(fù)差額，對(duì)在大灣區(qū)工作的境外（含港澳臺(tái)，下同）高端人才和緊缺人才給予補(bǔ)貼，該補(bǔ)貼免征個(gè)人所得稅。此次，深圳人才稅收優(yōu)惠新政正是落實(shí)粵港澳大灣區(qū)個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。2018年深圳常住人口1302.66萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)49.83萬(wàn)人，增量較過(guò)去3年有所減少。對(duì)比其他一線城市，深圳常住人口增量遙遙領(lǐng)先北京（-16.5萬(wàn)人）、上海（5.45萬(wàn)人）、廣州（40.6萬(wàn)人）。深圳市對(duì)人才的引進(jìn)一直保持積極的態(tài)度。從人才落戶(hù)補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼到人才個(gè)稅補(bǔ)貼，都體現(xiàn)著深圳市以人才帶動(dòng)科技創(chuàng)新，以產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)繁榮的高質(zhì)量發(fā)展路線。
據(jù)尚賢達(dá)獵頭公司房地產(chǎn)行業(yè)顧問(wèn)了解，日前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局草擬了《廣州市人才公寓管理辦法（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“辦法”），開(kāi)始公開(kāi)征求意見(jiàn)�！掇k法》所稱(chēng)的人才公寓，是指由政府、政府委托的實(shí)施機(jī)構(gòu)或其他社會(huì)力量建設(shè)籌集，向符合條件的高層次以及中高層次人才供應(yīng)的住房�！掇k法》明確，規(guī)劃和自然資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)在中心城區(qū)以及產(chǎn)業(yè)、人才集聚區(qū)域的用地規(guī)劃中預(yù)留人才公寓的規(guī)劃用地指標(biāo)。
5月16日，蘇州出臺(tái)《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》文件。其中，關(guān)于人才優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)商品住房方面，對(duì)園區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)（銷(xiāo)）售許可的商品住房應(yīng)當(dāng)將不少于預(yù)售建面60%的住房?jī)?yōu)先出售給在園區(qū)本科及以上符合條件的人才；在人才優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)后，方可公開(kāi)銷(xiāo)售剩余住房。
人才政策將催生人口遷徙新變化，而人口變化對(duì)當(dāng)?shù)刈》啃枨笥謱a(chǎn)生什么影響?
人才政策中的住房?jī)?yōu)惠或?qū)⒋碳ぎ?dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)，然而，也有城市以一種更為直接的方式打開(kāi)了人口遷入的大門(mén)。自2019年起，襄陽(yáng)、西安、常州、南京、海口等地均對(duì)其落戶(hù)門(mén)檻有所放低。即便是一線城市深圳，在繼去年6月實(shí)現(xiàn)大學(xué)畢業(yè)生引進(jìn)“秒批”后，在今年2月28日又正式實(shí)施在職人才的引進(jìn)和落戶(hù)“秒批”。1月14日，內(nèi)蒙古自治區(qū)表示將全面放開(kāi)城鎮(zhèn)落戶(hù)限制，兩個(gè)月后，類(lèi)似政策在異地得到復(fù)制。3月18日，河北石家莊推動(dòng)戶(hù)口遷入“零門(mén)檻”，群眾僅憑居民身份證、戶(hù)口簿就可向落戶(hù)地派出所申請(qǐng)戶(hù)口遷入市區(qū)、縣(市)城區(qū)和建制鎮(zhèn)。
為了挽留高素質(zhì)人才，以保障城市的長(zhǎng)久健康發(fā)展，各地對(duì)于高學(xué)歷人才施行了優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策主要集中在生活成本最高的住房方面。如杭州對(duì)于碩士及以上學(xué)歷給予了先落戶(hù)后就業(yè)的政策，而且如果這些人如果在當(dāng)代創(chuàng)業(yè)還會(huì)有2~3萬(wàn)元的補(bǔ)貼；成都則是45歲內(nèi)本科生均可優(yōu)先落戶(hù)，在住房方面提供7天免費(fèi)入住人才驛站；武漢除給予40歲內(nèi)本科、專(zhuān)科畢業(yè)生優(yōu)先落戶(hù)政策外，還給提供千套人才公寓。
人才落戶(hù)政策帶來(lái)人才的流動(dòng)所釋放出的土地空間，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展轉(zhuǎn)型提供了可能性。很可能在短時(shí)間內(nèi)使得某一市場(chǎng)涌入大量需求，需求通道的擁堵或?qū)?huì)引致房?jī)r(jià)的上調(diào)。新市民的進(jìn)入或意味著其對(duì)于當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮脑龃�，而落�?hù)隨之帶來(lái)的購(gòu)房資格也或刺激購(gòu)房欲望。2017年3月，西安推出被標(biāo)榜為“史上最寬松”的戶(hù)籍政策，此后又出臺(tái)23條人才新政。據(jù)報(bào)道，自戶(hù)籍新政實(shí)施以來(lái)至2018年底，西安新增落戶(hù)人口超過(guò)105萬(wàn)，截至2018年末，西安戶(hù)籍人口共計(jì)992萬(wàn)余人。2017年，西安城區(qū)房?jī)r(jià)同比增幅37.9%，排在第六。據(jù)胡潤(rùn)研究院數(shù)據(jù)，在戶(hù)籍政策深度和力度加大的2018年，西安房?jī)r(jià)漲幅為14.6%，排名依舊靠前。西安并非是個(gè)例。2018年5月，天津落戶(hù)條件放寬后，有中介反映當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)成交周期縮短、賣(mài)家溢價(jià)空間增大等現(xiàn)象。
中大城市的人才濟(jì)濟(jì)和持續(xù)人口聚集效應(yīng)留給小城市的或是人口流出的落寞。一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的城市就業(yè)資源有限,難以對(duì)人才形成較強(qiáng)的吸引力,雖然4月8日發(fā)布的《2019 年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》要求城區(qū)常住人口100 萬(wàn)-300萬(wàn)的大城市全面取消落戶(hù)限制,但預(yù)計(jì)這類(lèi)城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)也難有大發(fā)展。
人才落戶(hù)會(huì)帶來(lái)一定的住房需求增量，但是很難出現(xiàn)以購(gòu)房為惟一目的的大面積人口遷移。各地在制定人才引進(jìn)政策時(shí)要把握好出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)設(shè)置適當(dāng)?shù)臈l件，在滿(mǎn)足合理住房需求的同時(shí)要避免給房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展帶來(lái)影響。即使設(shè)置了限制性交易條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于人才引進(jìn)政策還是表現(xiàn)出極大的期待。在“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中，為了吸引人才，各地都出臺(tái)了相應(yīng)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，甚至是直接補(bǔ)貼購(gòu)房款。這對(duì)于樓市是中短期利好，但是在“房住不炒”、“因城施策”的大背景下，各地還是應(yīng)基于城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展對(duì)人才的實(shí)際需求進(jìn)行考量。
發(fā)布人才引進(jìn)政策的城市，大多數(shù)樓市都有所“降溫”。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，人才引進(jìn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響有限，更多地表現(xiàn)為對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的心理預(yù)期影響。“實(shí)際上，各地在人才補(bǔ)助和購(gòu)房補(bǔ)貼上都設(shè)置了一定的限制條件，門(mén)檻頗高，真正符合條件的人才占比很低。”
人才引進(jìn)和放寬落戶(hù)條件是大勢(shì)所趨。從各國(guó)城市的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，有經(jīng)濟(jì)活力的城市大多是移民城市。在我國(guó)，北、上、廣、深一線城市的外來(lái)人口所占比重最高。深圳（樓盤(pán)）市外來(lái)人口和本地戶(hù)籍人口的比例大約為4:1。吸收外來(lái)人口是提高城市活力的關(guān)鍵，但是也不能盲目、要尊重市場(chǎng)規(guī)律。城市應(yīng)放寬落戶(hù)條件并及時(shí)調(diào)整政策。同時(shí)，他也指出，人力資源儲(chǔ)備是吸引產(chǎn)業(yè)投資的關(guān)鍵。部分城市放寬戶(hù)籍管理也有一定的經(jīng)濟(jì)原因。例如：在東部地區(qū)，由于勞動(dòng)力成本和土地成本上升，出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的傾向。同時(shí)，也不排除有些城市通過(guò)降低落戶(hù)門(mén)檻來(lái)增加購(gòu)房人群。
政治局會(huì)議對(duì)“房住不炒”定位的重申以及落戶(hù)政策的全面開(kāi)放，實(shí)際上是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期相中和，以防止房?jī)r(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。人才落戶(hù)政策的全面開(kāi)放并不意味著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度的逆轉(zhuǎn)，“房住不炒”仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的戰(zhàn)略基調(diào)。對(duì)于房地產(chǎn)而言，如今人才落戶(hù)政策全年放開(kāi)，在“穩(wěn)需求、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”層面具有更加積極的意義，符合“穩(wěn)樓市”的基調(diào)，與“房住不炒”政策并不違背。尚賢達(dá)獵頭公司房地產(chǎn)行業(yè)顧問(wèn)整理